Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc Nasco Express nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở tầng lớp dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản Nasco Express toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác Nasco Express động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành phố vẫn đang lôi cuốn sự quan hoài của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực thành phố. Tỷ lệ dân số thành thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành phố. Hai đô thị lớn có sức hút dân số Nasco Express cao, đòi hỏi gia tăng nhanh Nasco Express diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội Nasco Express và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% Nasco Express diện tích đất thành phố của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở Nasco Express hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở từng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự án nhà ở tầng lớp khu vực tỉnh thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở tầng lớp Nasco Express đạt được từ thực Nasco Express tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên do do quá trình triển khai phát triển nhà ở tầng lớp Nasco Express còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều thế trong việc ban hành chính sách nhằm cuộn doanh nghiệp dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn Nasco Express cung phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở từng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít Nasco Express nhất 1 triệu căn hộ nhà ở tầng lớp, quốc gia cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham dự phát triển dự án nhà ở tầng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu thành phố có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các tỉnh thành loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các tỉnh thành loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền ưng chuẩn, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất Nasco Express bên trong dự án thành thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, Nasco Express điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập làng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể Nasco Express thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp từng lớp chẳng thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc đề nghị bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
Vì vậy, Nasco Express VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải tính hạnh nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
tỉ dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã Nasco Express hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại tổ quốc này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho Nasco Express thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt Nasco Express trả vào quỹ nhà ở.
Nasco Express Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở Nasco Express từng lớp. trước nhất là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách tầng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở tầng lớp, nhà công nhân, Nasco Express xây dựng mới hoặc cải tạo, tu tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng ưng chuẩn hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tại, hiện nay các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, Nasco Express mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải Nasco Express tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lọc nhà đầu tư.
Cuối cùng là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của tất thảy dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, tổn phí tiếp cận tài chính, tổn phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở tầng lớp Nasco Express còn phức Nasco Express tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở từng lớp tại các thành phố lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn đến doanh nghiệp dự phát triển nhà ở xã hội có khả năng Nasco Express lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở từng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã hội y sì Nasco Express nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không hạp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn Nasco Express phải xin ưng chuẩn về giá bán, Nasco Express cùng những thủ tục thậm Nasco Express chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền dùng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có thời cơ sở hữu. Muốn tằn tiện chi phí phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là bình thường. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở tầng lớp giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở từng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, lôi cuốn nhà đầu tư, người dân cũng có thời cơ hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường