Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định bắt buộc giao tiếp bất động sản ưng chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được Nasco Express trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào Nasco Express tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được ưng chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán thành từ dư luận. Trong đó, nổi trội nhất là quy định liên can đến giao dịch bất động sản phải duyệt sàn giao tế.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa Nasco Express đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao du bất động sản phải thực hành phê chuẩn sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao du bất động sản chỉ cần có “cơ sở Nasco Express vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn Nasco Express lượng hàng do các sàn giao thiệp bên ngoài bán được, duyên cớ là do nhân viên của họ có sự thông đạt và có nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, phí huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang thế giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua Nasco Express các sàn Nasco Express giao tiếp do các chủ đầu Nasco Express tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao thiệp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tế cũng cần cụ thể hơn: Thế này có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
Nasco Express qua sàn có thực thụ cần thiết? - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
giao tế bất động sản duyệt sàn sẽ làm tăng hoài cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên can đến quy định giao Nasco Express dịch bất động sản thắt qua sàn giao du, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp Nasco Express đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao tiếp là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ nép phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công Nasco Express chứng viên chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của giao kèo, giao du dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên dự giao du tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên can đến việc thực hành hợp đồng, giao dịch; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và lợi. hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp Nasco Express đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị thẩm định và từ khước công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua Nasco Express bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, Nasco Express điều kiện để đưa bất động sản vào giao tế; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải từ chối công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một đa số với nội dung hoạt động của sàn giao tế bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức Nasco Express năng thực hiện các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương lượng, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao thiệp bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định thắt giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng tổn phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do chi phí trung gian trả cho sàn giao du sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản bắt doanh nghiệp , người dân phải giao tế duyệt một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ kinh dinh và chọn lọc hình thức tổ chức kinh dinh, tự do dạo thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc buộc giao tiếp bất động sản thông qua sàn giao tế là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Nasco Express Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hiện duyệt sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hạp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao tế chưa rõ Nasco Express ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự Nasco Express còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao tiếp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao thiệp bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao dịch hàng Nasco Express hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự định ưng chuẩn vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |